二手房買賣流程繁雜，有些賣房者因買家難尋，程序復(fù)雜，便全權(quán)委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行處理。近日，石家莊市民劉女士全權(quán)委托中介賣房時，竟發(fā)現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)用這套房產(chǎn)辦理了抵押借款，險(xiǎn)些給自己帶來經(jīng)濟(jì)損失。如何才能規(guī)避委托賣房所帶來的風(fēng)險(xiǎn)？除了選擇誠信度較高、證照齊全的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和注意合同細(xì)節(jié)外，法官還建議最好選擇一般性委托的形式。

　　全權(quán)委托中介賣房

　　一年后竟發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)被辦了抵押

　　近日，省會橋西區(qū)人民法院審理了一起房產(chǎn)抵押糾紛案件。

　　市民劉女士有套閑置住房，她想通過房產(chǎn)中介公司代為售賣。2014年5月，劉女士來到省會一家房產(chǎn)中介公司。接待她的工作人員張某表示，可簽署一份房屋全程包銷委托合同，由他們代為售賣。

　　劉女士欣然同意，并在合同中約定，委托這家房產(chǎn)中介公司出售自己名下的那套房產(chǎn)，出售價格118萬元，期限為6個月。

　　隨后，劉女士又根據(jù)張某的安排，到一家公證處辦理了委托書，委托張某全權(quán)辦理賣房及過戶等手續(xù)，并將房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證交給了張某。

　　6個月很快過去，劉女士的房產(chǎn)卻遲遲沒有售出。劉女士再次來到這家房產(chǎn)中介公司，張某以市場不景氣為由，又為劉女士續(xù)簽了一份為期6個月的委托合同。

　　合同再次到期后，張某仍然沒有將劉女士的房產(chǎn)售出。劉女士多次聯(lián)系張某，而張某卻總是以各種理由推脫，也不歸還劉女士的房屋產(chǎn)權(quán)證原件。

　　劉女士起了疑心。她于2015年7月前往房管局查詢這套房屋情況時，竟被告知房屋已被張某抵押給了抵押權(quán)人王某。

　　隨即，劉女士將這家房產(chǎn)中介公司、張某和王某起訴至橋西區(qū)人民法院。

　　經(jīng)查，2014年7月，劉女士委托的這家房產(chǎn)中介公司與王某簽訂借款合同，合同約定，這家中介公司向王某借款70萬元，借款期限6個月。同時，張某以劉女士代理人身份與王某簽訂抵押擔(dān)保合同，合同約定，劉女士自愿以該房屋為70萬元借款提供抵押擔(dān)保，并由張某代理劉女士與王某辦理了房產(chǎn)抵押登記。

　　法院審理后認(rèn)為，劉女士向中介公司交付房屋所有權(quán)證并在公證處公證下為該公司工作人員張某出具委托書，其本意為授權(quán)為其銷售房屋。張某超越代理權(quán)限簽訂抵押擔(dān)保合同并辦理抵押登記，屬違約行為。

　　最終，橋西區(qū)法院依法判決：這家房產(chǎn)中介公司、張某和王某在十日內(nèi)配合劉女士注銷原告名下房屋的抵押登記。

    十位出售過二手房的人中就有一位辦理過全權(quán)委托

　　二手房買賣成為當(dāng)今房產(chǎn)市場一大熱點(diǎn)。因出售二手房程序復(fù)雜，一些人便全權(quán)委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行處理。

　　昨日，記者隨機(jī)采訪了10位曾出售過二手房的人，其中8位是通過二手房中介完成的交易。值得一提的是，其中就有一位辦理過類似全權(quán)委托來售房。

　　市民孫女士說，她姐姐去世后，姐夫和外甥女便搬到了石家莊居住，外甥女便將承德市的那套房產(chǎn)全權(quán)委托給房產(chǎn)中介公司來代為售賣。“買方將一大部分購房款支付給這家中介公司后，開始對房屋進(jìn)行裝修，可中介公司卻攜幾十萬的購房款跑路了。”孫女士說，目前警方已經(jīng)介入調(diào)查，外甥女急需這筆房款在石購房，買房的年輕人也急等辦理房產(chǎn)過戶后入住結(jié)婚，“這件事給買賣雙方都帶來了很大的麻煩。”

　　著急賣房和圖省事的是全權(quán)委托中介賣房的最主要人群

　　昨日，記者對長安區(qū)二手房中介市場進(jìn)行了調(diào)查。發(fā)現(xiàn)每家中介公司都可以代為售房，但前提是要求售房者與中介公司的工作人員辦理委托公證。

　　在廣安大街上的一家中介公司內(nèi)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人楊女士說，他們經(jīng)常接受售房者委托，代為出售房產(chǎn)，“只有辦理了委托公證手續(xù)，我們才有資格，代表售房者到房管部門辦理房產(chǎn)變更手續(xù)。”

　　據(jù)從業(yè)8年的二手房中介經(jīng)理張女士介紹，在二手房的交易中，賣房者辦理全權(quán)委托還是比較普遍的，主要人群集中為，著急賣房的、工作忙圖省事的、還有的是不在本地的，“個別不良中介機(jī)構(gòu)正是瞅準(zhǔn)了賣房者的這種心態(tài)，借受托的房產(chǎn)，從事抵押貸款等侵害賣房者的不法行為。”

　　張女士說，全權(quán)委托賣房過程中，不少賣房者缺乏法律意識，過于輕信中介機(jī)構(gòu)，甚至有時候連買賣合同的簽訂都讓房產(chǎn)中介代為辦理。“一旦遇到不良中介機(jī)構(gòu)，伙同買家對合同條款任意改動，極有可能損害賣房者的權(quán)益，而且萬一買賣不成產(chǎn)生訴訟，對賣房者而言也是不利的。”張女士說。

　　委托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)賣房最好選擇一般性委托形式

　　記者從橋西區(qū)法院了解到，類似賣房者全權(quán)委托中介機(jī)構(gòu)賣房的糾紛案件時常發(fā)生，甚至有個別中介公司，使用假冒特別授權(quán)的委托書或者篡改特別授權(quán)委托書，實(shí)施違法抵押等行為，導(dǎo)致侵犯賣房者的合法權(quán)益的案件發(fā)生。

　　承辦此案的法官趙占軍說，由于賣房手續(xù)繁瑣，通過特別授權(quán)委托中介機(jī)構(gòu)賣房屢見不鮮。委托過程，受委托人如超越委托權(quán)限進(jìn)行交易行為，就會給房產(chǎn)交易帶來很多潛在的風(fēng)險(xiǎn)，“如果受委托的中介機(jī)構(gòu)故意篡改特別授權(quán)委托書，還將構(gòu)成詐騙，會被追究刑事責(zé)任。”

　　如何才能規(guī)避委托賣房所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，使賣房者既省心又滿意地把房子賣出去呢？趙占軍說，賣房人在委托賣房時，須注意以下幾點(diǎn)：1、委托具有工商營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明的，且誠信度較高、證照齊全的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；2、委托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)賣房時，建議采取一般性委托形式，不宜采取全權(quán)委托或獨(dú)家代理銷售的形式；3、在簽訂買賣合同或委托協(xié)議時，需多加注意，對相關(guān)的條款（如付款方式，經(jīng)紀(jì)公司的權(quán)利及義務(wù)、違約責(zé)任“差價”如何處理等）應(yīng)認(rèn)真考慮，避免自己的合法權(quán)益受到損害。

    來源：燕趙晚報(bào)